政策原文：鶴山市人民政府關(guān)于印發(fā)《鶴山市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》的通知
圖解政策：《鶴山市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》
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一,、《鶴山市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》制定目的和必要性
為深入學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神,，認(rèn)真踐行習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想,，根據(jù)國家,、省關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的部署和要求,，進(jìn)一步深化“放管服”改革，進(jìn)一步推進(jìn)鶴山市不動(dòng)產(chǎn)登記工作,，解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題,，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。
二,、《鶴山市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》制定依據(jù)
為妥善解決我市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題,，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》,、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》,、《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)意見的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號(hào)）、《江門市自然資源局關(guān)于印發(fā)<江門市自然資源局關(guān)于江門市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見（試行）>的通知》(江自然資〔2009〕8號(hào))等相關(guān)法律法規(guī),，結(jié)合我市實(shí)際,，擬制定《鶴山市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》。
三,、《鶴山市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》主要內(nèi)容
?。ㄒ唬╆P(guān)于土地、房屋均未登記的問題,；
?。ǘ╆P(guān)于已辦理原房屋初始登記、未辦理土地登記且沒有土地權(quán)屬來源資料的問題,；
?。ㄈ╆P(guān)于開發(fā)建設(shè)單位未能配合購房人辦理房屋所有權(quán)登記的問題；
?。ㄋ模╆P(guān)于原土地,、房屋登記信息不一致的問題
（五）關(guān)于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致土地使用年限或用途不一致的問題,；
?。╆P(guān)于建筑物部分超出宗地紅線占用國有建設(shè)用地的問題；
?。ㄆ撸┝值厥褂脵?quán)及經(jīng)營權(quán)登記問題,。
四、《鶴山市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》分類處理意見
?。ㄒ唬╆P(guān)于土地,、房屋均未登記的問題
1987年1月1日前存在并一直使用的未辦理土地及房屋登記的學(xué)校、醫(yī)院,、公用基礎(chǔ)設(shè)施,、公益事業(yè)設(shè)施，由權(quán)利人出具情況說明,，經(jīng)所在屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）,、相關(guān)主管部門以及自然資源部門審核通過后，經(jīng)市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議,，土地使用權(quán)按劃撥性質(zhì)予以登記,，土地用途按原用途確定。
1987年1月1日后存在并一直使用的未辦理土地及房屋登記的學(xué)校,、醫(yī)院,、公用基礎(chǔ)設(shè)施,、公益事業(yè)設(shè)施,，需完善相關(guān)土地手續(xù)后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,。
（二）關(guān)于已辦理原房屋初始登記,、未辦理土地登記且沒有土地權(quán)屬來源資料的問題
1. 1995年5月1日前已辦理原房屋初始登記的,，由權(quán)利人出具情況說明，經(jīng)所在屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）及自然資源部門審核通過后,，經(jīng)市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議,，按劃撥性質(zhì)予以登記。1995年5月1日后辦理原房屋初始登記的,，須完善相關(guān)手續(xù)后進(jìn)行登記,。
房屋用途按原規(guī)劃批準(zhǔn)用途確定，原規(guī)劃批準(zhǔn)用途不明確且房屋原登記為非住宅的,，經(jīng)市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議,，按房屋實(shí)際用途予以登記，土地用途經(jīng)自然資源部門審定后確定,。
2.集體所有土地上開發(fā)的商品住房（小產(chǎn)權(quán)房）,，不予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
3.已按第1點(diǎn)完成補(bǔ)辦國有土地使用權(quán)登記的房屋,，業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)買賣,、交換、贈(zèng)與等業(yè)務(wù),，需要申請(qǐng)辦理劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù),，補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后予以辦理登記，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按自然資源部門依法受理申請(qǐng)補(bǔ)繳時(shí)點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價(jià)辦法計(jì)算,。
?。ㄈ╆P(guān)于開發(fā)建設(shè)單位未能配合購房人辦理房屋所有權(quán)登記的問題
土地已登記、房屋已竣工并通過驗(yàn)收的商品房,，由于開發(fā)建設(shè)單位已注銷,，不能配合購房人辦理房屋登記的，按下列情形處理：
1.已辦理首次登記的,，購房人憑權(quán)屬來源證明（購房合同,、發(fā)票等）、稅費(fèi)繳納憑證等材料,，單方申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記,，經(jīng)市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議且無查封等限制的，市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以辦理轉(zhuǎn)移登記,。
2.未辦理首次登記但有接管單位或上級(jí)主管單位的,，經(jīng)接管單位或上級(jí)主管單位對(duì)購房人購房情況予以確認(rèn)后代為申請(qǐng)辦理首次登記并協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記。
（四）關(guān)于原土地,、房屋登記信息不一致的問題
1.在合法宗地上建造的房屋,，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的實(shí)際權(quán)利人為同一人，因土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)沒有同步轉(zhuǎn)移,，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)土地,、房屋權(quán)利人信息不一致的問題；
2.國有土地上房屋與原土地批準(zhǔn)用途或規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)內(nèi)容不一致的問題,；
3.因綜合用地,、商住用地用途細(xì)分后導(dǎo)致年限不一致的問題；
?。ㄎ澹╆P(guān)于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致土地使用年限或用途不一致的問題
1.擬登記建筑物占用的土地為同一權(quán)屬人的,，按下列情形處理：
（1）擬登記建筑物占用的土地使用年限不一致,，需要宗地合并,，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，自愿放棄較長宗地使用年限的,，按該建筑物占用的各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地對(duì)應(yīng)的土地使用年限辦理登記,。土地使用年限減少的，已繳納的土地出讓金不予退回,。
?。?）在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前已完成報(bào)建手續(xù)或已辦理房屋登記并跨兩塊土地用途不一致的宗地，按房屋規(guī)劃用途進(jìn)行登記,，涉及登記用途的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)比原土地批準(zhǔn)用途的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)高的需補(bǔ)繳土地出讓金,，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價(jià)辦法計(jì)算。
2.擬登記建筑物占用的土地為不同權(quán)屬人的,，需辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù),，使擬登記的建筑物所占地塊為同一權(quán)屬人后，按前述第（五）項(xiàng)第1點(diǎn)辦理,。
?。╆P(guān)于建筑物部分超出宗地紅線占用國有建設(shè)用地的問題
建筑物已依法辦理規(guī)劃、竣工驗(yàn)收手續(xù),，但建筑物部分超出原批準(zhǔn)宗地紅線,，按下列情形處理：
1.建筑物基底未超出宗地紅線，但陽臺(tái),、飄窗等垂直投影超出宗地紅線范圍的,，在不影響相鄰權(quán)利人的前提下，按原批準(zhǔn)宗地紅線及房屋測(cè)繪報(bào)告辦理登記,，宗地面積按原批準(zhǔn)宗地紅線面積辦理登記,，房屋面積按房屋測(cè)繪報(bào)告書確定的建筑面積辦理登記,。
2.建筑物基底超出宗地紅線，且建筑物基底占地面積不大于宗地面積的,，保持宗地面積不變且在不影響相鄰權(quán)利人前提下調(diào)整宗地界線范圍,，經(jīng)市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議予以辦理登記。
3.建筑物基底（不包含地下空間）超出宗地紅線,，且房屋未登記到權(quán)利人名下的，按下列情形分類辦理,。
?。?）單幢建筑物基底面積不大于100平方米且該建筑物超出批準(zhǔn)宗地紅線部分占用的土地面積不大于該幢建筑物基底面積的1%的，或單幢建筑物基底面積大于100平方米且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地面積紅線部分占用的土地面積不大于4平方米的,，市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按建筑物實(shí)際建筑面積和實(shí)際用地面積予以辦理登記,。
本條款適用于經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房,、別墅,、自建房、平房等）,、商業(yè),、工業(yè)、物流,、倉儲(chǔ),、教育、醫(yī)療等用途,。
?。?）建筑物為住宅用途（包括但不限于商品房、別墅,、自建房,、平房等），單幢建筑物基底面積不大于100平方米且超出批準(zhǔn)宗地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的1%但不大于5%的,，或單幢建筑物基底面積大于100平方米且該幢建筑物超出批準(zhǔn)宗地紅線部分占用的土地面積大于4平方米但不大于15平方米的,，經(jīng)市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議后，對(duì)超出宗地紅線部分進(jìn)行違法用地處理并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù),、補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后予以辦理登記,，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按自然資源部門依法受理申請(qǐng)補(bǔ)繳時(shí)點(diǎn)的土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。
?。?）除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商業(yè),、工業(yè)、醫(yī)療,、教育等）,，單幢建筑物基底超出批準(zhǔn)宗地紅線部分占用的土地面積大于4平方米但不大于該幢建筑物基底面積的5%的,，經(jīng)市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議后，對(duì)超出宗地紅線部分進(jìn)行違法用地處理并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù),，補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后予以辦理登記,，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按自然資源部門依法受理申請(qǐng)補(bǔ)繳時(shí)點(diǎn)的土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。該幢建筑物超出批準(zhǔn)宗地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的5%的,，不予辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù),。
4.建筑物基底（不包括地下空間）超出宗地紅線且房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證到業(yè)主名下，業(yè)主憑房屋所有權(quán)證申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的,，按下列情形分類辦理：
?。?）所在宗地原為“劃撥土地”的，按“劃撥土地”性質(zhì)和建筑物實(shí)際用地面積辦理登記,，將建筑物超出宗地紅線情況在不動(dòng)產(chǎn)登記簿證上如實(shí)記載,；在發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)買賣、交換,、贈(zèng)與等情況時(shí),，由房屋業(yè)主補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后予以辦理登記。
?。?）房屋所在宗地原為“出讓土地”的,，由房屋業(yè)主對(duì)超出宗地紅線部分土地補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后予以辦理登記。
前述第（1）和第（2）條款適用于經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)的所有規(guī)劃用途的宗地,，包括但不限于住宅（含商品房,、別墅、自建房,、平房等）,、商業(yè)、工業(yè),、物流,、倉儲(chǔ)、教育,、醫(yī)療等用途,。
（3）超出宗地紅線部分土地出讓金按照以下方式計(jì)收：1對(duì)于商業(yè),、住宅單元房屋,，土地出讓金補(bǔ)繳總金額按自然資源部門依法受理該幢樓第一戶業(yè)主申請(qǐng)補(bǔ)繳土地出讓金的時(shí)點(diǎn)的土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定，每套房屋應(yīng)補(bǔ)繳金額按照“房屋單元建筑面積占該幢樓總建筑面積”的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?對(duì)于別墅,、自建住宅及非住宅用途房屋（不含商業(yè)用途單元房屋）,，應(yīng)補(bǔ)繳金額按自然資源部門依法受理申請(qǐng)補(bǔ)繳時(shí)點(diǎn)的土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。
?。ㄆ撸┝值厥褂脵?quán)及經(jīng)營權(quán)登記問題
權(quán)利人已通過買賣,、贈(zèng)與等轉(zhuǎn)讓方式取得林地經(jīng)營權(quán)及林木所有權(quán),，但林地及林木未辦理首次登記，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意并簽訂轉(zhuǎn)讓合同的,，可申請(qǐng)辦理林地經(jīng)營權(quán)及林木所有權(quán)首次登記,。
本處理意見自2021年2月1日開始實(shí)施，有效期5年,。施行后上級(jí)有新規(guī)定的,，按上級(jí)規(guī)定執(zhí)行。
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