市自然資源局：
報來《關于提請審批鶴山市澳浚灣貿易有限公司地塊“三舊”改造方案的請示》（鶴自然資〔2025〕36號）收悉。經2025年2月17日鶴山市自然資源統(tǒng)籌管理委員會2025年第四次（總第五十九次）會議審議通過,，現(xiàn)批復如下：
一,、同意上報的《鶴山市澳浚灣貿易有限公司地塊“三舊”改造方案》（見附件）,。同意該項目采取單一主體歸宗改造模式，由鶴山市澳浚灣貿易有限公司作為改造主體對位于鶴山市沙坪街道人民西路38號之二十一等的7069.82平方米土地,，實施全面改造,。
二、該項目涉及通過權益轉移形成單一主體承擔拆遷改造工作,，屬于政府征收（收回）房產,、土地并出讓的行為，由你局直接與單一改造主體簽訂協(xié)議出讓合同,。
三,、請你局組織改造主體及時按照經批準的改造方案完善相關手續(xù)，并會同相關部門和沙坪街道辦依規(guī)依約進行監(jiān)管,，確保該項目有序實施改造,。
四、該項目如涉及征地補償安置須按照經批準的補償安置方案及有關規(guī)定執(zhí)行,，切實保障有關原權利人的合法權益。征地補償安置不落實的,，不得強行使用被征土地,。
五、改造方案實施情況須按規(guī)定及時報備,。
六,、本批復自印發(fā)之日起生效，有效期兩年（需在本批復有效期內辦理完成相關手續(xù)）,。
附件：鶴山市澳浚灣貿易有限公司地塊“三舊”改造方案
鶴山市澳浚灣貿易有限公司地塊“三舊”改造方案
為實施國土空間規(guī)劃,，推動低效用地再開發(fā)試點工作，我市擬實施鶴山市澳浚灣貿易有限公司地塊“三舊”改造項目,，對位于鶴山市沙坪街道人民西路38號之二十一等的舊廠房用地進行改造,。改造方案如下：
一、改造地塊基本情況
（一）總體情況,。改造項目地塊位于鶴山市沙坪街道人民西路38號之二十一等,，總面積7069.82平方米，企業(yè)申請進行“三舊”改造,。
（二）土地現(xiàn)狀情況,。改造項目主體地塊7069.82平方米，具體為以下五宗地：
地塊一：現(xiàn)權屬何麗歡國有商業(yè)土地,，宗地號：440784001007GB00707,，宗地面積：414.10平方米，產權證號：粵（2023）鶴山市不動產權第0045731號,，何麗歡同意整宗地的權屬轉移給鶴山市澳浚灣貿易有限公司歸宗進行改造,。
地塊二：現(xiàn)權屬何麗歡國有工業(yè)土地,，宗地號：440784001007GB00642，宗地面積：4810.12平方米,，產權證號：粵（2023）鶴山市不動產權第0045772號,，何麗歡同意整宗地的權屬轉移給鶴山市澳浚灣貿易有限公司歸宗進行改造。
地塊三：現(xiàn)權屬何麗歡國有工業(yè)土地,，宗地號：440784001007GB00633,，宗地面積：505.78平方米，產權證號：粵（2023）鶴山市不動產權第0045762號,，何麗歡同意整宗地的權屬以及該地塊上占地面積505.78平方米,、建筑面積3443.84平方米的房屋所有權轉移給鶴山市澳浚灣貿易有限公司歸宗進行改造。
地塊四：現(xiàn)權屬何麗歡國有工業(yè)土地,，宗地號：440784001007GB00708,，宗地面積：213.6平方米，產權證號：粵（2023）鶴山市不動產權第0045740號,，何麗歡同意整宗地的權屬轉移給鶴山市澳浚灣貿易有限公司歸宗進行改造,。
地塊五：現(xiàn)權屬鶴山市愛琴灣文化發(fā)展有限公司國有工業(yè)土地，鶴山市愛琴灣文化發(fā)展有限公司同意在宗地號：440784001007GB00643的土地上分割出的1126.22平方米土地權屬轉移給鶴山市澳浚灣貿易有限公司歸宗進行改造,。
改造項目主體地塊現(xiàn)用途為工業(yè)用地,，自2006年2月開始使用，已按規(guī)定辦理規(guī)劃和施工報建等手續(xù),，現(xiàn)有有證建筑面積共6976.74平方米,，容積率約為1.17，目前已停產,。
（三）標圖入庫情況,。該改造項目主體地塊7069.82平方米土地實地在2006年2月17日前已建設使用，并已納入省“三舊”標圖入庫,，圖斑號為44078400915,、44078400922。
（四）規(guī)劃情況,。改造項目地塊7069.82平方米土地符合國土空間總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃,，按照《鶴山市沙坪街道北湖片區(qū)美雅單元控制性詳細規(guī)劃》，在詳細規(guī)劃中安排為工業(yè)用地,、城市道路用地,。
二、改造意愿及補償安置情況
（一）改造意愿情況,。本項目權屬人何麗歡和鶴山市愛琴灣文化發(fā)展有限公司已經與鶴山市澳浚灣貿易有限公司簽訂《搬遷補償協(xié)議》,，并同意由鶴山市澳浚灣貿易有限公司對地塊一、二,、三,、四,、五進行單一主體歸宗，并作為項目改造主體進行改造,。
其中何麗歡國有土地414.10平方米,。產權證號：粵（2023）鶴山市不動產權第0045731號地塊為商業(yè)用地，現(xiàn)申請調整為工業(yè)用地性質,。
改造主體已按照法律法規(guī)及“三舊”改造政策規(guī)定,，就改造范圍、土地現(xiàn)狀,、改造主體及擬改造情況,、補償安置方式及標準等事項充分征求原權利人的意見，并經全部原權利人同意,，原權利人已同意改造范圍,、擬改造情況、補償標準等事項,。
（二）補償安置情況,。鶴山市澳浚灣貿易有限公司已按照拆遷補償安置方案，對原權利人進行拆遷補償安置,，具體補償明細鶴山市澳浚灣貿易有限公司與原權利人何麗歡,、鶴山市愛琴灣文化發(fā)展有限公司就拆遷補償安置等事項以2025年1月1日簽訂的《搬遷補償協(xié)議》為準。
（三）開展社會穩(wěn)定風險評估情況,。
本項目屬于舊廠房改造，產權清晰,，邊界明確,，不需要開展社會穩(wěn)定風險評估。
三,、改造主體及擬改造情況
該改造項目擬采取單一主體歸宗改造模式,，由鶴山市澳浚灣貿易有限公司作為單一歸宗改造主體對7069.82平方米項目地塊實施混合改造。其中,，不拆除但翻新改造用地505.78平方米,，建筑面積3443.84平方米。擬拆除重建用地6564.04平方米,，拆除的建筑面積3532.90平方米,，新建建筑面積16700.8平方米，用于工業(yè)用途,，容積率為不高于2.5,，具體以市自然資源局批復的規(guī)劃設計要點為準。
改造主體有進行工業(yè)物業(yè)分割轉讓的意向,，同意按照《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經營和分割銷售管理的指導意見》執(zhí)行,。改造后主體需要調整土地年限,，意向將年限調整為50年，其中涉及用途轉換的地塊,，補年限事項進行整體地塊統(tǒng)一核算并同意增繳相應的土地出讓金,。
該改造項目擬為商品廠房項目（行業(yè)代碼7010），其相應認定事項由改造主體向有關主管部門核定,。
四,、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)。
本項目無需辦理規(guī)劃及用地手續(xù),。
五,、資金籌措
項目改造成本約為3800萬元，擬投入改造資金約為3800萬元,，擬籌措資金方式包括自有資金,、合作單位投入、銀行借貸,、市場融資等,，具體以實際投入為準。
六,、開發(fā)時序
項目開發(fā)周期為2年,，開發(fā)用地面積7069.82平方米，擬一期開發(fā),。具體開工時間以《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂時間約定為準,。
七、實施監(jiān)管
（一）項目獲市政府批復后,，沙坪街道辦會同有關部門做好項目相關監(jiān)督工作,，按要求與改造主體簽訂相關的產業(yè)監(jiān)管協(xié)議，進一步明確開發(fā)時序,。
（二）項目在實施過程中要解決好對周邊環(huán)境的影響問題,。
（三）新項目與周邊甲、乙類場所的距離需保留大于30米,。
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